Спасибо!
Ваша заявка отправлена.
Мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Новости
К новостям
7 ПУНКТОВ ПРИ ВЫБОРЕ КОМПАНИИ-ЗАСТРОЙЩИКА

1. Репутация и наличие реализованных проектов

Чем больше построенных и сданных домов, тем лучше. Посмотрите, что и когда строили, пообщайтесь с жильцами сданных домов, это позволит Вам понять с какой компанией вы имеете дело. Узнайте, как соблюдались сроки строительства, получили ли жильцы все то, что застройщик обещал до сдачи домов.

Спрашивайте у знакомых, читайте специализированные форумы в интернете. Людская молва разносится быстро и если застройщик не выполнял или не выполняет свои обязательства, Вы быстро узнаете об этом.

Большое количество успешных проектов говорит о серьезности компании и о ее хороших отношениях с органами местной государственной власти.

2. Открытая информация

По телефону, по приезду в офис не стесняйтесь задавать больше вопросов. Если компания неохотно делится информацией или скрывает информацию это повод задуматься. Если у компании есть свой сайт, проверьте, присутствует ли на нем интересующая Вас информация.

Необходимо проверить учредительные документы компании, проектную декларацию по конкретному объекту, выяснить, есть ли разрешение на строительство объекта и оформлена ли земля для строительства в собственность или в аренду, проанализировать условия предлагаемого договора.

Для каждой категории застройщиков существует ряд документов, которые необходимо проверить в первую очередь, о них ниже.

Например, если застройщик работает по 214-ФЗ, он обязан разместить на сайте или в средствах массовой информации проектную декларацию, которая содержит все необходимые сведения.

Информация о надежности строительной компании – это совокупность всех данных о финансовом, правовом и ином имущественном положении юридического лица. Такие выводы могут содержаться в аудиторском заключении и касаться именно проверяемого периода деятельности компании.

Вы вправе ознакомиться с документами Застройщика,  а именно: в соответствие со ст.20, 214-ФЗ « 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет

(за исключением регистров бухгалтерского учета); 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.»

Кроме того, в соответствие с п. 2 ст. 21 Закона возможно дополнительное ознакомление с технико-экономическим обоснованием проекта.

Информация о деятельности компании также должна иметься в местной администрации, с которой заключен инвестиционный договор, в том числе о своевременности исполнения обязательств по инвестиционному договору. В любом случае Вы сможете получить информацию по состоянию на последнее время, прогнозов о дальнейшем состоянии компании Вам никто не даст.

3. Схема оформления

По существующим схемам оформления, мы говорили выше. Еще раз напоминаем, что самый безопасный вариант – это покупка квартиры у застройщика, работающего по 214 ФЗ.

Покупку квартиры у частного застройщика или в ЖСК, стоит осуществлять при безукоризненной репутации застройщика, большом количестве сданных домов и положительных рекомендациях людей уже, живущих в построенных застройщиком домах.

О договоре

Оптимальным вариантом является подписание долевого участия в долевом строительстве.

4 обязательных пункта (условия) договора участия в долевом строительстве:

1.    Название конкретного объекта долевого строительства, с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры;

2.    Срок передачи застройщиком объекта недвижимости дольщику;

3.    Сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

4.    Положения о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (не менее 5 лет).

Внимание! Отсутствие этих пунктов делает договор недействительным.

Помните: Договор долевого участия считается заключенным с даты его государственной регистрации!

Наиболее опасно если:

·         договор застройщика не подлежит государственной регистрации;

·         вместо договора участия в долевом строительстве застройщик предлагает подписать какой-либо предварительный договор, покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры и т.п.

·         застройщик  не соглашается указать в договоре условия его расторжения, условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков квартиры после сдачи дома;

·         застройщик не указывает в договоре ответственность за несоблюдение сроков сдачи дома, предусматривает возможность изменения этого срока в одностороннем порядке.

Поэтому перед подписанием договора проведите юридическую экспертизу договора, предложите застройщику внести изменения в договор, которые указаны выше. Если застройщик категорически отказывается вносить изменения в договор, значит Ваши интересы в договоре не учтены, подписывать такой договор очень рискованно.

4. Исходно-разрешительная документация

4.1. Документы на землю

Первое на что стоит обратить внимание – это право собственности на землю.

Мы Вам настоятельно рекомендую выбирать того застройщика, у которого вид права на землю – собственность. В данной ситуации есть ряд плюсов. Например, никто не имеет право на снос строения на участке. Приостановить строительство по каким-либо причинам возможно, однако сносить нельзя.

Если все таки участок находится в аренде, посмотрите когда истекает договора аренды. Если срок аренды подходит  к концу покупать квартиру у данного застройщика не стоит.

Разрешенное использование

Также немаловажно разрешенное использование земельного участка и категория земельного участка. Если на объекте строится среднеэтажный жилой дом, то и разрешенное использование должно быть «под строительство среднеэтажного жилого дома». Категория земель – земли населенных пунктов.

Обратите внимание на существующие ограничения (обременения) права. В данной графе должно быть прописано: не зарегистрировано.

4.2. Согласования по подключению к городским инженерным сетям

Очень важно – это наличие всех центральных коммуникаций на объекте.

Прежде всего, отсутствие проблем с коммуникациями -  это наличие достаточных мощностей для объекта и адекватные расценки на пользование коммуникациями.

Например, септик вместо центральной канализации значительно усложнит жизнь будущим жильцам. Есть дома, которые топятся на солярке, поверьте это очень плохо. Цены на коммунальные услуги в таких домах значительно выше, чем «городские».

Желательно, перед покупкой квартиры узнать с положением дел с коммуникациями в районе строительства дома. Бывают районы где необходимых мощностей для строительства многоэтажки просто нет. Для будущих жильцов это чревато большими проблемами после сдачи дома: низкое напряжение или скачки напряжения, слабый напор воды в кране, холодные батареи в зимний период.

Внимание! Обязательно требуйте у застройщика документацию подтверждающую согласование по подключению к городским инженерным сетям. Особенно это касается частных застройщиков и ЖСК.

4.3. Разрешение на строительство

Разрешение на строительство – это документ, который необходим по закону для строительства многоквартирного дома.

В случае отсутствия разрешения на строительство застройщик даже при наличии права собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства, не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Напомним, что порядок выдачи застройщику разрешения на строительство определяется в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Строительство объекта недвижимости при отсутствии разрешения на строительство влечет признание такого незаконно построенного объекта самовольной постройкой.

У застройщиков, работающих по 214 ФЗ, как правило, проблем с разрешением на строительство нет.

Совсем другая картина наблюдается у других категорий застройщиков. Обычно, застройщики, не работающие по 214 ФЗ, получают разрешение на строительство 3-х этажного дома, остальные же этажи сдают через постановление суда.

Зачастую строительство и даже продажу квартир начинают без разрешительной документации, что по закону делать нельзя. Однако реалии рынка и бреши в законодательстве позволяют застройщикам строить дома по данной схеме, оформлять право собственности и все документы на квартиры. Этим и аргументируется более низкая цена за жилье у застройщиков не работающих по 214 ФЗ по сравнению с застройщиками исполняющих все градостроительные нормы.

5. Цена

Проанализируйте цены на аналогичные форматы квартир от разных застройщиков. Если стоимость меньше на 15-20 процентов от среднерыночной, это повод серьезно задуматься, особенно если такое наблюдается у одного застройщика.

Прежде всего, стоит задать данный вопрос самому застройщику. За счет чего вы получаете более дешевое жилье. При более серьезном анализе может выясниться много различных нюансов, которые делают предложенную застройщиком квартиру не выгодной или даже опасной для покупки. Это могут быть и проблемы с документацией, и гораздо меньшее количество выполненных работ, и даже желание застройщика быстрее получить деньги. А если строительство находится на самой ранней стадии то такая ситуация вдвойне опасна.

Также среди дольщиков, пайщиков немало и тех, кто вполне обеспечен жильем и просто вложил деньги в строящиеся объекты. Эта весьма значительная группа дольщиков инвестирует в строящиеся объекты на начальных этапах строительства для последующей продажи квартир. С этим и связано уменьшение цены на квартиру. Однако инвесторы всегда грамотно формируют цену, и если квартира очень дешевая сто раз подумайте.

Бывает и так, что оплату подрядчикам платят в виде квартир, которые они затем перепродают достаточно дешево, чтобы получить хоть какие-то средства для дальнейшей работы.

Очень опасная ситуация, когда дольщики, узнав, что у застройщика возникают проблемы, реализуют свои квартиры (точнее, уступают права) другим физическим лицам. Стремление выручить хоть какие-то средства, вернуть хотя бы часть денег и сделать это как можно быстрее заставляет таких продавцов серьезно демпинговать по цене.

Вывод: Если цена действительно намного ниже цены от застройщика, это должно насторожить покупателя, прибегнув в том числе к анализу документов квалифицированным специалистом.многое, особенно внимательно изучите обязательства сторон. Перед подписанием договора проконсультироваться у юриста, попросите сделать юридическое заключение.

Репутация зарабатывается делами, а не громкими рекламными слоганами!


Информация взята с сайта 

НОВОСТРОЙ-ИНФОРМЕР

 


Объект
Квартира
Дом
Секция
Этаж
Кол-во комнат
Площадь
Стоимость:
Акция*: -111 %
Забронировать
Условия акции*:
Оставьте заявку на нашем сайте
и мы свяжемся с Вами!
Оставьте заявку на нашем сайте
и мы свяжемся с Вами!
Нажимая на кнопку "Отправить", я даю согласие на обработку персональных данных

Или позвоните нам: +7 863 200-33-33